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La locación convenida con posterioridad a la constitución de
la hipoteca será inoponible a quienes adquieran derechos sobre las letras o sus
cupones. El inmueble permanece en poder del constituyente quien, como
propietario, conserva todos los derechos inherentes a la propiedad, con la
limitación de no disminuir el valor de la garantía. El art. 3157 del Código
Civil dice: El deudor propietario del inmueble hipotecado, conserva el ejercicio
de todas las facultades inherentes al derecho de propiedad; pero no puede, con
detrimento de los derechos del acreedor hipotecario, ejercer ningún acto de
disposición material o jurídica, que directamente tenga por consecuencia
disminuir el valor del inmueble hipotecado. Atento las características de este
derecho real y su instrumentación en letras, el nuevo propietario no es deudor,
pero está sometido a la ejecución del inmueble, en virtud del ius persequendi en
consonancia con el artículo 3162 del Código Civil que dice: Si el deudor
enajena, sea por título oneroso o lucrativo, el todo o una parte de la cosa o
una desmembración de ella, que por si sea susceptible de hipoteca, el acreedor
podrá perseguirla en poder del adquirente, y pedir su ejecución y venta, como
podría hacerlo contra el deudor. EXTINCIÓN.
PAGO: El pago se hará en el lugar indicado en la letra. El lugar de pago podrá
ser cambiado dentro de la misma ciudad, y sólo tendrá efecto a partir de su
notificación al deudor (art. 42). En el artículo 39 dice que las letras
hipotecarias deben contener el lugar en el cual debe hacerse el pago (inc. c).
EJECUCIÓN: Artículo 45: El portador de la
letra hipotecaria o de alguno de los cupones puede ejecutar el título por el
procedimiento de ejecución especial previsto en el título IV de esta ley cuando
así se hubiere convenido en el acto de constitución de la hipoteca.
PRESCRIPCION: Se propicia un plazo de
prescipción de tres años a partir de la fecha de vencimiento de cada cuota de
capital o intereses para las acciones emanadas de la letra hipotecaria, que
coincide con la establecida para la letra de cambio, en el artículo 96 del
decreto ley 5965/63: "toda acción emergente de la letra de cambio contra el
aceptante se prescribe a los tres años contados desde la fecha del
vencimiento....".
CANCELACION: La
cancelación de la inscripción de la emisión de las letras, y por ende la
hipoteca, se podrá hacer a pedido del deudor mediante la presentación de las
letras y cupones en su caso con constancia de haberse efectuado todos los pagos
de capital e interés. El certificado extendido por el juez tendrá el mismo valor
que las letras y/o cupones a los efectos de su presentación para la cancelación
de hipoteca. CARACTERES. La garantía
hipotecaria al titularizarse mantiene los caracteres de convencionalidad,
especialidad, indivisibilidad, y publicidad.
CONVENCIONALIDAD: La constitución de la hipoteca en escritura pública
implica el acuerdo de acreedor y deudor, aunque cuando se emitan las letras, se
independizan de esa escritura original y se deberá estar a las constancias que
se consignen en las mismas. Pero nuevamente se requiere en el artículo 36 que la
emisión de letras debe estar consentida expresamente en el acto de constitución
de la hipoteca. ESPECIALIDAD: La
especialidad no se encuentra afectada en ninguno de sus dos aspectos: con
relación al objeto y al crédito. La especialidad en cuanto al objeto está
contenida expresamente entre las enunciaciones del artículo 39, inciso g):
Ubicación del inmueble hipotecado y sus datos registrales y catastrales.
INDIVISIBILIDAD: La circunstancia de que se
trate de letras hipotecarias que tendrán cupones para instrumentar las cuotas
del capital o servicios de intereses, no altera el carácter indivisible de la
hipoteca. PUBLICIDAD: Sobre la vigencia de
la publicidad no cabe duda que además de preverse en la letra de la ley (art.
39), es insoslayable a los efectos de su oponibilidad. (Articulo enviado por:
Carlos Raviglione,
carlosraviglione@yahoo.com) |
