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Historia del Derecho Inmobiliario: El Viejo
Sistema propiedad de Tierra inglesa. La ley inglesa inmobiliaria fue
importada, por la colonización, en las formas más tempranas de ley en EE UU,
Canadá, Australia y Nueva Zelanda. Muchos de estos estados, o sus territorios,
desde han entonces modificado esta ley histórica, a grados que varían. Un
estudio del viejo sistema feudal de tierra de Inglaterra nos provee de una
visión inestimable de historia legal que regula el activo más valioso de todos
ellos: tierra. En la época medieval, la tierra era la forma exclusiva de
riqueza. La hacienda en Inglaterra antigua, como con la mayor parte de objetos,
dependió principalmente de la posesión. Usted lo tenía, usted lo poseyó. Usted
lo quiso, usted luchó por ello. Usted lo encontró, usted lo mantuvo. No había
tribunales o fuerza policial para reconocer o hacer cumplir los "derechos
legales" como los conocemos hoy.
Todo esto cambió con la conquista de Inglaterra en 1066 por los conquistadores
Normandos. Guillermo decretó que él poseyera toda la tierra en Inglaterra por
derecho de conquista. Ni un acre de Inglaterra debía ser eximido de esta
expropiación masiva. Este vacío repentino de tierra privada prontamente fue
limado por una variedad de enormes subvenciones de tierra dadas por el nuevo Rey
a sus oficiales Normandos o a aquellos ingleses que estaban prestos a
reconocerlo como el rey. El principio subyacente del sistema era que nadie
poseyera la tierra, salvo el rey. Las expresiones dominion directum y dominion
utile a menudo fueron usadas para describir la propiedad relativa al rey y lords;
el anterior como propietario y este ultimo como arrendatario (terrateniente).
Esto representa una diferencia significativa entre bienes inmuebles y bienes
muebles. Los bienes muebles pueden ser poseídos rotundamente. También puede ser
contrastado con aquellos países que tienen un sistema allodial (la propiedad
absoluta de tierra). Incluso hoy, en aquellos países que han heredado el sistema
tenurial, toda la tierra pertenece a la Corona; las personas sólo poseen un
estado en la tierra.
El dispositivo usado por el rey para controlar y administrar su tierra era la de
tenencia. La tenencia era el componente clave del sistema feudal. El rey dio un
gran golpe al cerrar trato con un lord por un pedazo grande de tierra. Los lords
que sostuvieron su tenencia directamente del rey les llamaron
arrendatarios-en-jefe o in capite. Después de la conquista de 1066, este grupo
fue de las personas que formaron la base de aristocracia inglesa y comenzaron,
por el proceso de subalquilar la tierra del rey, la puesta en práctica del
sistema feudal. Un lord hace contratos con los plebeyos, a quien él
subconcedería la posesión exclusiva y el empleo de parte de la tenencia real a
cambio de bienes o servicios. Esta subdivisión de la tierra del rey es conocida
como sub-feudalización y una cadena larga de tenencia echó raíces, siendo el rey
siempre el que estaba a la cabeza de la cadena. Las reglas significativas de ley
feudal que se relaciona con los derechos y las obligaciones de lords y
arrendatarios (terratenientes) pueden ser encontradas en la 1215 Carta Magna.
Las tenencias concedidas por el rey y lords fueron cambiadas por una amplia
variedad de bienes o servicios como el servicio de Caballero (el arrendatario
que acuerda a servir como un caballero en el rey o el ejército del lord) "o
socage libre y común", que se refirió al servicio o bienes otros que aquellos
militares. Un ejemplo bueno es la provisión de una cierta cantidad de alimento
de la cosecha anual de un arrendatario. Cuerpos religiosos también podrían
sostener la tierra de un lord, a cambio de rezos; llamaron a esto "frankalmoigne"
o "caridad gratis”. La tenencia también implicó una serie de obligaciones
secundarias. Requirieron que el arrendatario tomara un juramento "de fidelidad"
al lord. Esta ceremonia solemne formó la base para la relación legal entre el
lord y el arrendatario. El lord fue dado el derecho para impuestos
extraordinarios cuando por ejemplo, él fue secuestrado, pagar el rescate.
Permitieron al lord insistir por el hijo mayor de un arrendatario, como heredero
de la tenencia, sobre un impuesto de estado especial llamado "el alivio" para
efectuar la transferencia de responsabilidades. Si el arrendatario muere con un
hijo infante como el heredero, la tierra entrará en tutela. Si el heredero fuera
femenino, el lord podría vetar el matrimonio de la mujer.
El más importante de los incidentes es el concepto de "escheat" que permitió que
la tierra regrese al lord. Había dos causas para escheat. La primera era la
muerte del arrendatario sin herederos. La segunda, la convicción de que el
arrendatario cometió un crimen. La pérdida de la tierra de alguien, no sólo para
ese alguien sino también para sus herederos, conducía a un castigo cruel e
insólito llamado peine forte et dure. Una persona que se declara culpable de un
crimen pierde su tierra para el lord. Pero si él muere sin una súplica, el
pariente mas cercano permanece elegible para reclamar la propiedad por pago del
alivio como se menciona mas arriba. El sistema cambió algo en 1290, cuando el
Estatuto Quia Emptores fue pasó a prohibir además la sub-feudalización y dio
permiso a los arrendatarios para vender sus derechos sin requerir el
consentimiento previo del lord. A partir de este punto, el número de tenencias
fue congelado excepto el rey que estaba exento del Estatuto y podría conceder
tenencias adicionales. Eventualmente, los incidentes fueron prohibidos y socage
de toda la clase fue eliminado y sustituido sólo por la libre y común variedad.
Las tenencias eran de una variedad de duración conocida como "estados":
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La cuota simple el estado era la más extensa y permitió al arrendatario vender o
transportar a voluntad o ser transferido al heredero del arrendatario si él
muriera intestate. En la ley moderna, casi toda la tierra es sostenida en plena
propiedad y esto es lo más cerca que uno puede ponerse a la propiedad absoluta
en el derecho consuetudinario.
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Cuota de cola del estado significó que la tenencia sólo podría ser transferida a
un descendiente lineal. Si no hubiera ningunos descendientes lineales sobre la
muerte del arrendatario, la tierra volvería de regreso al lord.
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El estado de vida fue concedido solamente para la vida del arrendatario, después
de lo cual se revirtió automáticamente al lord.
Estaba en este contexto que los británicos comenzaran su dominio sobre los mares
y sus exploraciones que condujeron a las naciones modernas de Australia, Canadá,
Nueva Zelanda y Estados Unidos de América. A un grado de variación, las leyes de
estos países comparten similitud con el viejo sistema inglés de la tierra y
otros datos. Aunque para comenzar se impusieron ante las colonias con, las leyes
coloniales, estas cambiaron rápidamente la esencia de ella de tal modo que las
leyes de todos estos países son similares solamente hasta cierto punto de su
origen en la vieja ley inglesa de la tierra-propiedad. Los cambios legislativos
importantes en Inglaterra en 1926 no afectaron la ley de muchas colonias
anteriores que, como estados separados, habían aceptado ya o rechazado los
remanentes de la vieja ley inglesa de la propiedad de terreno. Pero un aspecto
que sigue habiendo es que los títulos de tierra en las más viejas colonias
británicas, se pueden remontar generalmente de nuevo al punto de la propiedad
por los británicos soberanos. Mas artículos sobre
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