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Letras hipotecarias.
La locación convenida con posterioridad a la constitución de la hipoteca será inoponible a quienes adquieran derechos sobre las letras o sus cupones.
El inmueble permanece en poder del constituyente quien, como propietario, conserva todos los derechos inherentes a la propiedad, con la limitación de no disminuir el valor de la garantía.
El art. 3157 del Código Civil dice:
El deudor propietario del inmueble hipotecado, conserva el ejercicio de todas las facultades inherentes al derecho de propiedad; pero no puede, con detrimento de los derechos del acreedor hipotecario, ejercer ningún acto de disposición material o jurídica, que directamente tenga por consecuencia disminuir el valor del inmueble hipotecado.
Atento las características de este derecho real y su instrumentación en letras, el nuevo propietario no es deudor, pero está sometido a la ejecución del inmueble, en virtud del ius persequendi en consonancia con el artículo 3162 del Código Civil que dice: Si el deudor enajena, sea por título oneroso o lucrativo, el todo o una parte de la cosa o una desmembración de ella, que por si sea susceptible de hipoteca, el acreedor podrá perseguirla en poder del adquirente, y pedir su ejecución y venta, como podría hacerlo contra el deudor.
EXTINCIÓN
PAGO: El pago se hará en el lugar indicado en la letra. El lugar de pago podrá ser cambiado dentro de la misma ciudad, y sólo tendrá efecto a partir de su notificación al deudor (art. 42). En el artículo 39 dice que las letras hipotecarias deben contener el lugar en el cual debe hacerse el pago (inc. c).
EJECUCIÓN
Artículo 45: El portador de la letra hipotecaria o de alguno de los cupones puede ejecutar el título por el procedimiento de ejecución especial previsto en el título IV de esta ley cuando así se hubiere convenido en el acto de constitución de la hipoteca.
PRESCRIPCION
Se propicia un plazo de prescipción de tres años a partir de la fecha de vencimiento de cada cuota de capital o intereses para las acciones emanadas de la letra hipotecaria, que coincide con la establecida para la letra de cambio, en el artículo 96 del decreto ley 5965/63: «toda acción emergente de la letra de cambio contra el aceptante se prescribe a los tres años contados desde la fecha del vencimiento….».
CANCELACION
La cancelación de la inscripción de la emisión de las letras, y por ende la hipoteca, se podrá hacer a pedido del deudor mediante la presentación de las letras y cupones en su caso con constancia de haberse efectuado todos los pagos de capital e interés. El certificado extendido por el juez tendrá el mismo valor que las letras y/o cupones a los efectos de su presentación para la cancelación de hipoteca.
CARACTERES
La garantía hipotecaria al titularizarse mantiene los caracteres de convencionalidad, especialidad, indivisibilidad, y publicidad.
CONVENCIONALIDAD
La constitución de la hipoteca en escritura pública implica el acuerdo de acreedor y deudor, aunque cuando se emitan las letras, se independizan de esa escritura original y se deberá estar a las constancias que se consignen en las mismas. Pero nuevamente se requiere en el artículo 36 que la emisión de letras debe estar consentida expresamente en el acto de constitución de la hipoteca.
ESPECIALIDAD
La especialidad no se encuentra afectada en ninguno de sus dos aspectos: con relación al objeto y al crédito.
La especialidad en cuanto al objeto está contenida expresamente entre las enunciaciones del artículo 39, inciso g): Ubicación del inmueble hipotecado y sus datos registrales y catastrales.
INDIVISIBILIDAD
La circunstancia de que se trate de letras hipotecarias que tendrán cupones para instrumentar las cuotas del capital o servicios de intereses, no altera el carácter indivisible de la hipoteca.
PUBLICIDAD
Sobre la vigencia de la publicidad no cabe duda que además de preverse en la letra de la ley (art. 39), es insoslayable a los efectos de su oponibilidad. (Articulo enviado por: Carlos Raviglione, carlosraviglione@yahoo.com)
